遺産を売却して分ける換価分割による遺産分割協議。登記と税務上の注意点について解説!

今回は、遺産分割協議の手法の1つである換価分割について登記・税務上の注意点を解説します。

 

ご相談~換価分割による遺産分割協議~

豊中市在住の50代男性のAさんから、次のようなご相談がありました。

Q:先日、母が亡くなりました。父はずっと前に他界していて、相続人は私と弟Bの2人だけです。

母の遺産は、自宅の土地建物(2000万円相当)のみです。

私も弟も、家族があり持ち家もあるので、母の自宅は売却して、その代金を2人で分けようと思っています。

書類や登記などの手続きをお願いできますでしょうか?

(※ご相談の内容は、実際のものと異なり変更を加えています。)

 

A:ご依頼の遺産分けの方法を換価分割と言います。

登記については、まず、相続人全員の名義にするか又は代表相続人単独の名義にするかして、その後、売買の買主に所有権を移転することになります。

遺産を売却すると、譲渡所得税がかかりますので、その点はご承知おきください。

また、換価分割の場合、売却代金を分配する際に、贈与税の問題が生じる場合がありますので、遺産分割協議書を作成するときに、換価分割であることを分かりやすく表現しておく必要があります。

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換価分割と登記

換価分割とは、遺産分割の手法の1つで、遺産を売却してその代金を相続人間で分ける方法になります。

この換価分割をする際の登記申請の流れですが、被相続人(故人)の名義から直接、売買の買主に登記名義を入れることはできません。

 

まずは、相続登記を入れてから、次に売買による所有権移転登記を申請することとなります。

第一段階の相続登記ですが、相続人全員の共有で登記を入れてもいいですし、相続人の中から決めた代表者名義で登記をしても構いません。

この第一段階の登記は、売却に向けて便宜上行う登記という扱いになります。

 

相続人全員で登記をした場合、不動産を売却する際に共有者(相続人)全員が実印を押印して関与しなければならないといった煩雑さが生じます。

 

一方、相続人の代表者名義で登記した場合ですが、上記のような煩雑さはないものの、売却に長期間を要した場合に後述する贈与税のリスクが高まってしまうという難点があります。

短期間に売却できる見通しがある場合は、代表者名義で登記してもいいと考えられます。

 

換価分割と贈与税のリスク

換価分割を行う場合、贈与税のリスクが生じることに注意しなければなりません。

ご相談の例で説明しますと、まず、相続人の代表者であるAさん名義で相続登記を入れて、遺産である土地建物が2000万円で売れたとします。

そこで、代金である2000万円をAさんが受け取り、相続分に従って半分の1000万円を弟のBさんに渡すと、さも1000万円を贈与したように見えてしまい、贈与税のリスクが生じます。

 

この贈与税リスクを回避するためには、遺産分割協議書で、分かりやすく換価分割であることを表現しておく方法があります。

税務署から贈与税を疑われたとしても、換価分割であることが分かる遺産分割協議書があれば、課税を回避することができるでしょう。

 

また、上述したとおり、遺産の売却の前提として、相続人代表者名義に登記したにもかかわらず、長期間が経過してしまうと、換価分割のために、便宜代表者名義にしたという認定が得られないことによる贈与税リスクが高まりますし、固定資産税も代表者に請求が行ってしまいます。

売却に長期間を要する際は、相続人全員の共有名義にしておいた方が賢明かもしれません。

 

換価分割による遺産分割協議書の作成や、相続登記、売却による所有権移転登記については、豊中司法書士ふじた事務所にご相談ください。

税務上の問題点については、提携の税理士と共に対応いたします。

 

 

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