不動産登記（土地建物の名義変更）について

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権利登記と表示登記

土地や建物といった不動産については、不動産登記制度が法務局（登記所）によって管轄され、運営されています。

不動産登記は、土地や建物の物理的な現況を表す表示登記と、権利関係を表す権利登記に分類されます。

権利登記を専門とするのが司法書士で、表示登記は、現地調査や測量が必要となるため、土地家屋調査士の専門分野となっています。

権利登記は、所有権や抵当権、地上権など目に見えない不動産に関する権利を明らかにする登記で、権利を新たに設定したり、移転したり、変更したり、抹消したりする際に、法務局(登記所)に申請することとなります。

一方で表示登記というのは、土地の地目や面積、建物の種類や構造や床面積などについて行うもので、建物を新築・増築したり、取り壊した場合や、土地の面積を正しく直したり、分筆・合筆したり、現況が変わった場合に現地を調査の上、申請することになります。

不動産の権利登記は、所有権や抵当権、地上権などの権利を第三者に対抗（主張）するためには、必ずしておかなければならないものです。

具体的には、売買や贈与を行ったり、他人のために地上権や地役権と言った権利設定をしたり、借金の担保に入れる（抵当権や根抵当権を設定する）といった場面で、不動産登記申請手続きを行います。

登記名義人が亡くなった際に行う相続登記については、放置せずに自分の世代で確実に実施しておくことで、次世代の子孫を守ることにつながります。

また、不動産を売却する際には、前提として相続登記をしておく必要があります。

近年、相続登記未了の所有者不明土地問題がクローズアップされており、政府では相続登記の義務化の議論が進んでいるところでもあり、相続登記はお早めに済まされれるべきでしょう。

不動産の権利の登記を申請することとなるケースは、以下のものが代表例です。

・マイホームの購入、売却

・住宅ローンを完済して、金融機関の担保権を抹消する

・住宅ローンの借り換え

・個人間での不動産売買

・個人間での不動産の贈与

・離婚による財産分与

・親族が亡くなった際の相続登記

・放置されている先祖の名義の不動産の相続登記

・遺言による相続登記

・法人の事業用資金のための担保設定

・法人の事業用不動産の売買、贈与

・他人に土地の利用権を設定する場合（地上権、地役権設定）

・不動産の売買予約をした場合（仮登記）

権利に関する不動産登記の申請手続きは、登記原因となる法律上の権利変動を証する書面を作成したり、登記識別情報や権利証に関する知識を必要としたり、登録免許税という税金の計算が必要となるなど、複雑なものとなっています。

制度上、本人での申請も認められてはおりますが、法律的に間違った登記をしてしまうリスクもありますから、専門である司法書士に任せるのが安心です。

権利登記については、豊中司法書士ふじた事務所にご相談ください。