今回は、共有物の分割に関する法律上、登記上、税務上のポイントについて解説します。
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共有の問題点
共有とは
土地や建物の不動産や動産等を、複数の者で共同して所有している状態を共有と言います。例えば、土地をＡＢ二人で半分ずつ所有してる場合は、持分２分の１Ａ、持分２分の１Ｂと表わされます。
夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合などに、共有になるケースが多いでしょう。
相続が生じた場合、遺産は共有状態となりますが、これを解消するのは遺産分割の制度によることになりますので、通常の共有とは手続きが異なります。
一方で、遺産分割協議の結果、共有とした場合は通常の共有となり、後ほど説明する共有物分割の制度により共有を解消することができます。
共有の問題点
民法上、共有している物を保存する行為は、各共有者が単独で行うことができます。
例えば、共有してる建物が雨漏りをした場合の修繕は、各共有者の一人が単独で行えます。
次に、民法上、共有している者を管理に関する事は、各共有者の持分の価格の過半数で決定すると規定されています。
例えば、共有している建物を賃貸している場合で、借家人が家賃を長期間滞納しており契約を解除するときは、共有者の過半数の同意がなければ解除できないこととなります。
そして、これが一番問題になりやすいのですが、共有物を処分したり変更を加えたりする場合は、民法上、共有者全員の同意が必要となります。
例えば、共有しているマンションを売却したい場合には、その共有者全員が売却するということで意見が一致しなければ、マンション全体の売却はできません。（ただし、共有持分だけの売却は、各共有者が単独でできますが、買手を見つけるのは困難でしょう。）
共有物分割とは～３つの方法～
共有状態というのは、共有物の処分や管理をするにあたって共有者の意見がまとまらず、処分や管理が上手くいかず揉めてしまうリスクがあります。
財産が共有であることにより、管理も処分もできないとなると、換金して現金を手に入れたり、資産を適切に管理して維持することができませんから、当事者にとって不利益しかありません。
そこで、財産の共有状態を解消する共有物分割を行えば、問題を解決することが可能となります。
共有物分割というのは、民法に規定されている共有状態を解消する方法で、次の３つの手法があります。
・現物分割
・代金分割
・価格賠償
現物分割とは、共有している現物を分けて各共有者の単独所有にする方法です。例えば、土地をＡとＢで共有している場合に、分筆をして土地を２筆に分け、分けた土地をそれぞれＡとＢの単独所有にします。
代金分割とは、共有している物を売却して、その代金を各共有者の持分に応じて分配する方法です。例えば、土地をＡとＢで１／２ずつ共有してる場合に、その土地を１００万円で売却できたとすれば、ＡとＢに５０万ずつ分配し、共有を解消します。
価格賠償とは、共有者の一人が他の共有者から持分を譲り受けて単独所有となり、その譲り受けた持分の代価を支払う方法です。例えば、１００万円の土地をＡとＢで１／２ずつ共有してる場合に、ＡがＢの持分を譲り受けて、代価としてＢに５０万円を支払い、共有を解消します。
共有物分割を行う方法～協議と裁判～
上記の共有物分割は、原則として、共有者間の協議によって行うこととなります。
具体的に言うと、共有者全員で話し合いをして、共有物の分割方法を決めて共有物分割協議書を作成します。
しかし、共有者間の協議ができなかったり、協議がまとまらない場合も当然起こります。
その場合は、共有物分割を裁判所に請求することができます。
当事者は裁判所に対して、どの様な分割方法を採用して欲しいのか主張することはできますが、裁判所はこれには拘束されず、あくまで裁判所の自由な裁量により判決が下されます。
裁判においては、現物分割を原則としますが、現物を分割できなかったり、分割することによってその価額を大きく損なう場合は、競売により換価し、代金を分配することとなります。また、判例上、価格賠償の方法により分割することも認められています。
共有物分割をすると税金はかかるのか
現物分割をした場合、自分の持分を譲渡し、他の共有者の持分を譲り受けることになりますから、譲渡所得が発生しているとも考えられますが、税法上は損得がないとして、譲渡所得税は課税されません。（所基通３３－１の６）
ただし、価格の比率が大きく不均衡な分割の場合は課税されるリスクがありますから、要注意です。
一方で、代金分割や価格賠償で分割する場合は、現物分割とは異なり、持分の譲渡があったものとされ、譲渡所得税が課税されます。
なお、価格賠償（代償分割）の場合で、譲り受ける持分の対価が譲受人の別の固定資産（土地、建物等）である場合、一定の要件を満たせば、交換であるとして譲渡所得が課税されないケースがあります。
共有物分割の登記手続き
現物分割の場合の登記手続き
ＡとＢの共有土地を現物分割をしようとする場合、まずは、土地を分筆し、１筆の土地を２筆に分けます。
するとＡＢ共有の土地が２筆となりますので、１つ目の土地はＢ持分をＡに譲渡し、２つ目の土地はＡ持分をＢに譲渡します。
その結果、Ａ単独所有の土地とＢ単独所有の土地に分けることができます。
分筆の登記は、土地家屋調査士の専門分野で、確定測量が必要となります。
確定測量を行うためには、対象土地の隣接地所有者に境界立会をお願いし、境界を確認しなければなりません。
通常は、土地家屋調査士に依頼して行うことになるでしょう。
分筆後の権利登記の申請書は、以下のようになります。（Ｂの単独所有となるの土地の例）
目的 Ａ持分全部移転
原因 令和〇年〇月〇日共有物分割
権利者 Ｂ
義務者 Ａ
添付書類 登記原因証明情報、登記識別情報、印鑑証明書、住所証明情報、代理権限証明情報
課税価格 金〇〇円
登録免許税 金〇〇円
なお、共有物分割の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の１０００分の４ですが、従前の持分の評価額よりも増加する価額の部分については、１０００分の２０となります。（計算が複雑ですので、詳しくは弊所の司法書士にお尋ね下さい。）
価格賠償の場合の登記手続き
価格賠償により分割する場合は、現物分割のように分筆をする必要はありませんから、権利の登記を申請すれば行うことができます。
価格賠償による場合の登記申請書は、
目的 〇〇持分全部移転
原因 令和〇年〇月〇日共有物分割
となります。
また、譲り受ける持分の対価が譲受人の別の土地、建物である場合の登記申請書（別の土地建物の方）は、
目的 所有権移転
原因 令和〇年〇月〇日共有物分割による交換
となります。
共有物分割協議書の作成や、共有物分割による分筆の登記や持分移転登記申請は、豊中司法書士ふじた事務所にご相談下さい。
（税務上の対応は提携の税理士と、分筆の登記は提携の土地家屋調査士と連携して行います。）
