今回は、権利証（登記識別情報、登記済証）を紛失した場合の対応方法である本人確認情報の作成や事前通知について解説します。
このページの目次
権利証（登記識別情報、登記済証）とは？
権利証の発行と保管
権利証とは、登記申請をした者が登記名義人となった場合に、法務局（登記所）から発行される書類又は暗号になります。
最も分かりやすい例でご説明すると、マイホームを買って自分の名義に登記をした際や、相続で不動産を取得して自分の名義に登記をした際に、発行されるものです。
よくドラマで、不動産の権利証が金庫の中に保管されているシーンがありますよね。
権利証は、その不動産に関して権利を有することの証明で、所有権の権利証の紛失は不動産の名義を変えられてしまうリスクにも繋がるので、厳重に保管されている訳です。
登記済証と登記識別情報
権利証には、大きく分けて２種類の書面があります。登記済証と登記識別情報です。
元々、権利証と言えば登記済証のことだったのですが、平成１７年の不動産登記法の改正により登記申請のオンライン化がされてからは、登記済証に代わり、登記識別情報が発行されるようになりました。
登記済証というのは、売渡証書や登記申請書（副本）に、「登記済」と書かれた赤いスタンプが押されているものになります。
この登記済のスタンプには、年代に応じて色々なパターンのものがあるのですが、代表例の画像を以下に貼っておきます。
次に、登記識別情報とは、１２桁の英数字によるパスワード又はそれが印刷された用紙のことを言います。
紙で発行されていた登記済証に代わり、オンラインでの登記申請に対応するため、パスワードになったという訳です。
登記識別情報は、暗号をシールで隠しているタイプと、折り込みのフラップで隠しているタイプの２つがあります。
以下の画像が、登記識別情報の見本です。
権利証が必要になるのはどんな時？
上記で解説しました権利証である登記済証又は登記識別情報が必要になるのは、以下のようなタイミングです。
・所有する土地や建物を他の者に売却したり贈与したりする場合
・所有する土地や建物に抵当権や地上権などの権利を設定する場合
・自分名義の抵当権や地上権などの権利を抹消する場合
・相続登記をするにあたって、被相続人の登記上の住所が古くて戸籍の附票で変遷が取れない場合
・住所変更登記をするにあたって、戸籍の附票で変遷が取れない場合 etc・・・
上記のような場合での登記申請をする際に、登記済証又は登記識別情報を法務局に提出する必要が生じてきます。
例えば、マイホームを売却して所有権移転登記を申請する際の登記申請の添付情報の代表例は以下のとおりになります。
・登記済証又は登記識別情報
・印鑑証明書
・住民票
・会社法人等番号
・委任状
・評価証明書
つまり、権利証だけで所有権登記の名義移転ができる訳ではないのですが、不可欠な添付書類という位置づけになるのです。
権利証（登記済証、登記識別情報）を紛失して無くしてしまった場合の対処
まず、権利証を紛失してしまった場合ですが、登記済証や登記識別情報については再発行されるという制度はありません。
紛失したけれども登記申請をするために添付しなければならなくなった場合は、主に本人確認情報と事前通知という２つの対処法があります。
（公証人の確認を受ける方法もありますが、ここでは割愛させて頂きます）
司法書士による本人確認情報
本人確認情報というのは、司法書士が法律上の権限に基づき依頼者様の本人確認を行い、対象不動産の所有者であることで間違いないことを証明した文書になります。
この本人確認情報を権利証の代わりに登記申請書に添付することで、権利証の添付と同様の取り扱いを受けることができます。
マイホームを売却する場合や融資を受けるための抵当権を設定する場合など、決済日や実行日の当日に登記申請を確実に行う必要がある場合は、この本人確認情報を使うこととなります。
本人確認情報を作成するにあたっては、司法書士がご依頼者様とご面談の上、免許証やマイナンバーカードなどの公的身分証を確認させて頂き、生年月日や不動産を取得した経緯などをヒアリングさせて頂くこととなります。
登記官による事前通知
もう一つの対処法としては、事前通知の制度があります。
とりあえず登記申請を権利証の添付なしで行うことにより、法務局の登記官が、登記義務者（売買の売主や、抵当権設定時の不動産所有者など）に対して、申請されている登記をするということで間違いがないかどうか意思の確認をする文書を、本人限定受取郵便で発送します。
そして、申請されている登記をするということで間違いない旨の返信が、法務局に対してなされた場合に、登記が実行されるという仕組みになっているのが事前通知の制度になります。
確かに、この制度を使えば権利証を紛失していても登記ができるようにも思えます。
しかしながら、登記義務者から法務局への返信が２週間以内になされなかったり、登記申請の委任状に押印したものと異なる印鑑で回答書に押印をした場合は、登記が実行されないというリスクがあります。
緊急度の低い生前贈与や抵当権抹消などを行う場合は、事前通知でも問題はないのでしょうが、不動産の売買や融資を受けるための抵当権設定などの緊急度の高い登記申請では、上記のリスクを避けるため、司法書士による本人確認情報を使うべきでしょう。
前住所通知と本人確認情報
事前通知又は本人確認情報を利用する場合に、登記申請の登記義務者について、過去３か月以内に住所変更登記がなされている場合は、変更前の前住所に対しても、申請された登記が間違いないかどうかを確認する通知がなされます。これを前住所通知といいます。
ただし、司法書士による本人確認情報に、前住所に登記義務者は住んでいない事が調査により確認された旨が記載されていれば、前住所通知は省略されます。
決済日や実行日に確実に登記がなされる必要がある場合には、司法書士の本人確認情報により前住所を省略できるようにするべきでしょう。
権利証（登記済証、登記識別情報）を紛失し無くしてしまった場合の本人確認情報の作成については、豊中司法書士ふじた事務所にご相談ください。
