今回は、司法書士による遺産整理業務と換価分割による遺産分割協議、及び被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万控除の特例について解説します。
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想定事例～遺産整理業務と居住用財産売却時の３０００万控除の特例～
Ｑ：先日、一人暮らしの妹Ａが亡くなりました。妹には夫も子もなく、相続人は、私Ｘと姪Ｂと甥Ｃの３人です。遺産としては、預金が１０００万円と妹Ａの自宅の土地建物（固定税評価：2000万。昭和50年築）だけです。私は、姪や甥とはほとんど話したことがないのですが、相続手続きはどうすればよいのでしょうか？
また、妹Ａの自宅は税金がかからないように、売却して欲しいです。よろしくお願いします。
Ａ：そうですね、他の相続人と交流がない場合は、司法書士が遺産整理業務として行うことによって、他の相続人との合意に向けて調整することはできます。書面によるアンケートや意向調査によって、各相続人が納得する遺産分けの方法を探ります。
次に、ご自宅の売却ですが、これも遺産整理業務なら、司法書士を窓口として不動産業者や税理士に売買や税申告を委任できますので、Ｘさんの手を煩わすことはありません。
遺産分けについては、換価分割という方法で合意すると良いと思います。これは、妹さんの不動産を売却してその代金を相続人間で分けるという内容の遺産分割協議になります。
なお、税理士によると、今回のケースでは、売却した不動産について３０００万控除が適用されて、譲渡所得税は無税となるようです。
司法書士による遺産整理業務
相続手続きを済ませなければならないけれども、そんな時間はない、という方は非常に多いと思います。
司法書士による遺産整理業務なら、預金や有価証券の解約、不動産の名義変更、社会保険の相続手続き、相続税申告、不動産の売却などすべての相続事務を司法書士に委任することができます。
そうすると、司法書士が窓口となって、税理士や社労士、不動産業者などの各専門家に事務を依頼できますので、ご本人様にご面倒をおかけすることはなくなります。
また、相続手続きを行うにあたっては、他の相続人との話し合いは避けれらませんが、司法書士による遺産整理業務なら、他の相続人との合意形成に向けて司法書士が調整を行うことができます。（※主に書面による意見調整となります。また、紛争となる場合は辞任させて頂き弁護士をご紹介することとなります。）
他の相続人と疎遠である場合や、話をするのがどうしても苦手だというような場合に、一度ご相談下さい。
換価分割による遺産分割協議の成立
遺産をどのように相続人間で分けるかは、あくまで相続人の自由に任されています。
個別の財産を各相続人に割り振る通常の遺産分割の他に、次のような手法があります。
・現物分割・・・遺産である物を物理的に分けて分配します。（例：土地の分筆をする場合）
・代償分割・・・遺産を取得した相続人が、他の相続人の相続分に相当する代償金を支払います。
・換価分割・・・遺産を売却して、その代金を相続人間で分配します。
今回の想定事例では、Ｘさんが妹Ａさんの自宅の売却を希望されていたため、換価分割による遺産分割協議の成立を目指すことになります。
換価分割は、物である遺産を換金するため、柔軟な分配が可能となるメリットがあるのですが、一方で、不動産を売却した場合などに、譲渡所得税がかかってしまうと言ったデメリットも生じます。
被相続人の居住財産（空き家）を売ったときの３０００万円控除の特例
上記のように換価分割では売却益に譲渡所得税がかかってしまうデメリットがあります。
けれども、今回ご相談のケースでは、譲渡所得の３０００万控除の特例を上手く使うことができます。
【要件】
１．建物の要件（取り壊し前において、下記全てに該当している必
① 昭和56年5月31日以前に建築されていること
② 区分所有登記がされていないこと
③ 相続開始直前において被相続人1人で居住されていたこと
（要介護認定等を受けて施設に入所されていた場合は、空き家でも
２．適用を受けるための要件
① 売却した人が相続または遺贈で当該不動産を取得したこと
② 建物を全て取り壊した後に敷地を売ること
③ 相続から売却までの間に、誰かが住んだり、土地または建物を貸
④ 相続から3年経過した年の年末までに売ること（かつ令和5年1
⑤ 売却代金は1億円以下であること
⑥ 他の特例を受けていないこと
⑦ 売却の相手が親族や親族の関係会社ではないこと
※②の代わりに、現在の耐震基準に適合するように建物をリフォー
適用可能です。
今回のケースでは、売却不動産が2000万円でしたので、譲渡所得税は無税で売却することができます。なお、特例の適用のためには、確定申告をする必要があります。
なお、税務上の判断や税申告については、弊所懇意の税理士が対応いたします。
遺産整理業務や遺産分割協議書の作成、所有権移転登記は、豊中司法書士ふじた事務所にご相談下さい。
