今回は、不動産登記の費用の内訳と見積書の見方、司法書士報酬の内容などについて、解説します。
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不動産登記の費用と内訳
登記費用が高すぎるんじゃないの？と思われる方へ
マイホームを購入する際に、自宅の登記費用の見積書をハウスメーカーや工務店、不動産業者から提示されることと思います。
えっ、ン十万？！登記費用ってそんなに高いの？司法書士がぼったくってるんじゃないの？と思われる方は、しばしばいらっしゃいます。
現に、弊所にも、登記費用の見積りが高すぎる気がするんだけど、これって普通の金額なの？というお問合せを頂くことがあります。
でも、ほとんどのケースでは、登記費用の仕組みと内訳をご説明すると、皆さん納得されることがほとんどです。（弊所の実感）
登記費用の内訳
まず、登記費用の内訳は、大きく３つに分かれます。
①司法書士報酬
②登録免許税
③その他実費
です。
①司法書士報酬とその種類
これは、純粋な司法書士に対して払う報酬の部分です。要は、司法書士の儲け（売上）となる部分ですね。
通常、見積書の左側の「報酬額」欄にある数字です。
司法書士のホームぺージを見ると、大多数のページでは報酬の目安を表示していますから、大体の相場感はつかめると思います。
ただし、物件の数が多かったり、売主側で権利証を紛失していたり、その他特殊な事情のある登記の場合は、費用が高くなることもありますから、詳しいことは担当の司法書士に尋ねてみてください。
次に、マイホームの購入を例にして、司法書士報酬の種別について解説してみたいと思います。
（※関西圏の分かれという決済方式での解説になります。）
買主側の登記
所有権移転というのが、自宅の不動産の名義を買主名義に変えるための登記です。
抵当権設定というのは、住宅ローンを借りるために、新居に金融機関が担保権を設定するものです。
売主側の登記
住所変更というのが、不動産を売却する前提として行う必要のある名義の住所変更になります。
抵当権抹消というのが、売却物件に設定されていた金融機関の担保を、売却代金を充当して外すものになります。
登記原因証明情報というのは、売買により不動産を売却する登記を申請するために添付する必要がある証拠書類の作成費用になります。
高額な登記費用の正体は登録免許税
登記をするためには、登記所（＝法務省という国の期間）に税金を納める必要があります。これを登録免許税といいます。
通常、見積書の右側にある「登録免許税又は印紙税」の金額です。
司法書士が発行する登記費用の見積書の合計金額の大部分は、この登録免許税になっていることが多いです。
例えば、マイホームの購入なら、司法書士の報酬が１０万～１５万で、登録免許税が３０～４０万ということも往々にしてあります。
（弊所では、司法書士報酬２８万、登録免許税が４００万という決済も経験がある程です。）
とにかく、この登録免許税というのが、高額な登記費用の正体だと思って頂いていいと思います。
登録免許税ですが、代表的なものを以下に挙げます。
| 登記の種類 | 登録免許税 |
| 中古でのマイホームの購入（建物） |
固定資産税評価額の２％ |
| 土地の購入 | 固定資産税評価額の１．５％ |
| 建物新築による保存登記 | 固定資産税評価額の０．４％ （ただし、一定の要件を満たせば０．１５％に減額） |
| （根）抵当権設定 | 設定金額の０．４％ |
| 相続による所有権移転 | 固定資産税評価額の０．４％ |
例えば、土地が2000万円、建物（築26年）が800万円の中古の住宅を購入した場合、所有権移転だけで登録免許税は46万円になります。
満額融資を受けて購入した場合、さらに11万2000円の登録免許税もかかってしまいます。
想像以上に高額となりますので、びっくりされる方も多いようですが、税金なのでどうしようもないのが実態となります。
その他の費用は登記手続きのための実費
最後に、見積書の中段の下あたりにある、その他の費用についてです。
これは、司法書士が登記申請をするために、事前に登記記録を調査したり、郵便の費用であったり、登記の仕上りを確認するための登記事項証明書の取得費用であったり、交通費であったりと、実費を精算するものです。
通常、数千円程度の事が多いと思いますが、相続登記などで多数の戸籍を取得すると1万円を超えることもあります。
この「その他の費用」は、全体から見ると少額なことが多いので、あまり気にしなくてもいい所かとは思います。
今回は、登記費用の見積書、司法書士報酬や登録免許税などについて解説しました。
マイホーム購入の登記や相続登記、贈与登記など登記手続きは、豊中司法書士ふじた事務所にご相談ください。
なお、弊所では相見積もりのご依頼はお断りしております。ご理解のほど、よろしくお願いいたします。
