建物の借主に退去（立ち退き）してもらいたい状況でお困りではありませんか？
- 住宅を貸しているが借主が家賃を払ってくれない。滞納が続くなら出ていってもらいたい。
- 家賃の滞納が続くので契約を解除したが、借主が居座って出ていかない。
- 住宅として貸したが居住はしておらず、何か営業行為をしていて近隣に迷惑がかかっている。
- 借主が家賃を滞納しているので請求したいが、連絡が付かず行方不明となっている。
このような状況になった場合、建物明渡請求が可能かどうか法的に調査・判断し、必要に応じて、交渉・法的措置などの手続きを検討する必要があります。
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建物明渡請求が可能となる場合
賃貸借契約に違反する行為があるといっても、直ちに建物明渡請求ができるわけではありません。判例では、契約解除には当事者間の信頼関係を破壊するほどの債務不履行が必要とされています。
賃料の未払
賃料の未払いが信頼関係を破壊したか否かは、未払いの期間や額、事情などを考慮して判断されます。実務上、3か月以上の未払いがある場合、解除が認められることが多いです。
重大な契約違反
無断増改築やリフォーム、ペット飼育禁止への違反、居住用物件を事業用に使用する、騒音・悪臭による苦情など、重大な契約違反がある場合も、解除が認められる可能性が高いです。
契約違反による明渡しの可否は法的評価が必要なため、司法書士へ相談するのが望ましいでしょう。
無断転貸・譲渡
賃貸人の許可なく建物を第三者へ貸す（転貸）または賃借権を譲渡する行為は、信頼関係を損なう行為とされ、解除が認められやすいです。ただし、一時的に親族に使用させた場合などは例外となることもあります。
建物明渡請求の流れ
・司法書士による法律相談又は本人訴訟相談
・賃料請求、契約解除などの通知（通知書や内容証明郵便など）
賃料の滞納がある場合は、内容証明郵便やメールで、支払を催促し、証拠に残しておくことが重要です。支払を催促したにもかかわらず、家賃を支払わなかった事実は、信頼関係が破壊されたとの評価につながり易いです。
また、賃料の請求と併せて、賃貸借契約の解除について、借主に意思表示をしておくこととなります。
・保全手続きの検討・実施（建物明渡断行仮処分や占有移転禁止仮処分）
建物明渡断行仮処分により事実上明渡しが実現する場合もありますし、借主と裁判所での話し合いを早期に持てるメリットもあります。
・和解の試み
訴訟提起前に話し合いにより決着が着きそうな場合は、将来の明渡を確実にするため、即決和解を利用することもあります。また、仮処分から和解へ進むこともあります。
賃借人が裁判に対応した場合、和解が成立し、任意退去となることもあります。賃借人が経済的に困窮しているケースが多いため、賃貸人が一定の解決金（転居費用）を支払い、早期退去を促す形で和解することが多いです。
なぜなら、貸主としては、賃借人に早期に退去して貰うことで、次の賃借人を入居させて収入を得た方が経済合理性があるからです。
・訴訟手続き
建物明渡請求訴訟では、建物の明渡請求のほか、明渡しまでの賃料相当額の不当利得返還請求や損害賠償請求を併せて行うこともできます。また、未払賃料の請求も附帯請求として同時に提起できます。
・強制執行の申立て
強制執行（建物からの強制立ち退き）の申立ては、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。
司法書士は、裁判所提出書類の作成（本人名義の申立書の作成）として、依頼者をサポートします。
・執行官による明渡催告
執行官が現地に赴き、借主に対して明け渡すよう催告し、引渡し期限等が記載された公示書を掲示します。
執行官は、賃借人に対し、1か月を経過する日を引渡し期限と定めた上で、建物を明け渡すよう催告します（明渡しの催告という。民事執行法第168条の2の1項、2項）。
そして、執行官は、①明渡しの催告をしたこと、②引渡し期限、③賃貸物件の占有の移転が禁止されていること、を公示書に記載した上で、賃貸物件に張り紙をします（民事執行法第168条の2の3項）。
・任意退去又は断行
上記の明渡催告がされると任意に退去することが多いです。退去しない場合は、断行といって、執行官により強制退去が行われます。
建物明渡請求の注意点
借主が退去しないからといって、大家さんが勝手に鍵を変えてしまったり、実力行使をして無理矢理追い出してしまう場合があります。
これは、自力救済といって、法治国家である日本では原則として禁止されています。契約書に強制退去させられるという規定を入れていても、有効ではありません。
場合によっては、大家さんが損害賠償の責任を負うことがありますので、こういったことは行わず専門家である司法書士にお任せ下さい。
司法書士の対応範囲
建物明渡請求の場合は、その建物の固定資産税評価額が280万円までであれば、立ち退き交渉や簡易裁判所での弁論を司法書士にて代理して行うことができます。
なお、建物明渡に付帯して滞納賃料の請求も行いますが、この場合は滞納賃料が多額であっても司法書士が代理できることに変わりはありませんので、ご安心下さい。
（当事務所の建物明渡請求は、司法書士法に定められた業務範囲内での対応となります。）
個人オーナーの皆様へ
賃借人が家賃を滞納している場合、早期に対策を講じることが必要です。長期の滞納を許してしまうと、新しい賃借人を入れることができませんから、得られたであろう家賃収入を失い損失が広がってしまいます。
家賃の滞納は、通常、3か月分以上となると信頼関係が破壊され、賃貸借契約の解除が可能となってきます。上記のとおり、自力救済をすることはできませんから、当事務所の司法書士にまずはご相談下さい。
保証会社の皆様へ
大家さんの家賃保証サービスの一環としての建物明渡請求への対応に苦慮されているのではないでしょうか。ご自身で明渡しに関する対応を取られることは、弁護士法との関係で問題を生じる場合がありますので、当事務所にお問い合わせ、ご依頼を下さいますようお願い致します。
当事務所の強み
当事務所の司法書士は、国土交通省の職員として公共事業に伴う立ち退き交渉、土地収用に長年従事してきた経験があります。訴訟手続きとは違いますが、場慣れした交渉力や立退料の算定において、強みを発揮します。
家賃滞納や目的外使用による建物明渡し（立ち退き）については、豊中司法書士ふじた事務所にご相談ください。
