今回は、他人（第三者）の土地を借りて建物を建てたり、駐車場などとして使う場合の、権利の設定と登記について解説します。
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他人の土地を借りる場合の権利設定の３つの方法
自宅や事務所、工場、倉庫、別荘など、建物が必要となり新築する場合、まずは土地を確保をお考えになると思います。
また、駐車場や資材置き場など、建物の建築以外の用途で土地が必要になる場合もあろうかと思います。
その場合、売買により土地を購入してしまう方法のほか、地主さんから借りる方法もありますよね。
では、土地を借りる場合、法律的にはどのような権利設定を行うことになるのでしょうか。
建物の所有や駐車場などで利用するために土地を借りる場合、民法上、以下の３種類の権利を設定する方法が考えられます。
・使用貸借権
・賃借権
・地上権
以下、順に解説していきます。
使用貸借権による土地への権利設定
まず、使用貸借権ですが、これは、地主さんの土地を無償で使用させてもらう権利となります。
無償ですから、通常は、親兄弟や親せきなど近しい人から土地を借りる場合に、設定されることになるでしょう。
使用貸借権は、契約に基づく債権であるため、権利としてはそれ程強いものではないので不安定です。
まず、使用貸借権は、期間を定めていない場合、借主がその目的に従って使用収益を終えることによって終了してしまいます。
使用貸借は、借主の死亡によっても終了してしまうことになりますので要注意です。
また、使用貸借権は契約による債権であるため、登記をしてその権利を第三者に対抗（＝主張）することができません。
つまり、使用貸借権設定後に土地の所有者が変わった場合、新所有者に使用貸借権があることを対抗（主張）できないのです。
このように弱い権利ではあるものの、建物の新築のために親兄弟や親族から土地を使用貸借により借りる場合、契約書を作成して目的や期間を明確にしておくことで、後日の紛争を防止できるでしょう。
なぜなら、使用貸借権は登記できないため、長期間時間が経過した後には、貸主の土地に借主が無断で建物を建てているようにも見えてしまうからです。
しっかりと契約書を作成しておきましょう。
借地権による土地への権利設定～建物所有を目的とする場合～
借地権とは、建物を所有するために土地に設定された地上権又は賃借権のことを言います。
地上権というのは、他人の土地において建物などを所有するための利用権です。
賃借権というのは、有償で他人の物を借りる場合の使用収益をする権利です。
他人の土地を借りて建物等を新築する場合、この地上権か賃借権を設定、つまり地上権を設定することが通常の対応となります。
この地上権の主な特徴として、
・設定期間は３０年以上となる。
・法律上、自動更新がかかる（建物が存続している場合）
・更新拒絶には正当事由が必要でありハードルが高い。
・土地に地上権の設定契約をしなくても、建物の登記があれば、地上権を第三者に対抗（主張）できる。
があります。
上記のように、借主を保護するため、地上権は強力な権利となっています。
地上権の設定により建物を新築する場合、建物の登記は必ずしておくべきでしょう。そうすることで、土地に設定している地上権も保護されます。
地上権そのものの登記は第三者に対する対抗要件を備えるという意味では、必ずしもする必要はありませんが、地上権設定契約書を紛失した場合に備えて、なお登記をしておくことは有意義です。
また、地上権の登記をしておくことで、地上権を担保として金融機関から融資を受けることもできるようになりますから、そういった点においては登記が必要となります。
更新のない借地権を設定する場合～定期借地権～
上記のように地上権は強力な権利で、その期間は３０年以上とされていますが、土地を貸す側としては、いつまで経っても貸した土地が返ってこないというリスクがあります。
そのため、自動更新や期間の延長、建物買取請求権を無しとした定期借地権を設定することも可能です。
定期借地権は、５０年以上の借地権とする必要があり、書面で契約を締結する必要があります。
また、もっぱら事業のために建物を所有する場合、１０年～５０年の期間で定期借地権を設定することもできます。これを事業用定期借地権といいます。
事業用定期借地権の設定は、公正証書によってしなければその効力が生じませんので要注意です。
（事業用）定期借地権も、通常の借地権と同様に、その権利を第三者に対抗（主張）するために、土地に登記をするは必要ではありませんが、建物自体の登記をしておく必要があります。
ただし、（事業用）定期借地権の設定契約書を紛失してしまった場合、貸主（地主）は借地契約が終了したことを主張する事が困難になりますので、登記をして（事業用）定期借地権であることを明確にしておくことは、非常に有用です。
空地のまま土地利用をする場合の権利設定
青空駐車場や資材置き場、工事のヤードなど、建物を建築しないけれども他人の土地を借りて利用したいという場合もありますよね。
その場合は、上記の使用貸借権、賃借権、地上権のいずれかを設定することとなります。
まず、使用貸借権は、無償で借りるものですので、土地の所有者が親兄弟や親戚の場合になるでしょう。
上記で解説した通り、権利としては弱いため、契約書を作成しておくことが有用です。
次に、土地の所有者が他人（親族などでない第三者）の場合、地上権か賃借権を設定することになります。
建物所有が目的の地上権となる場合と異なり、設定した地上権や賃借権を第三者に対抗（主張）するためには、登記が必要となります。
分かりやすく言うと、駐車場などとして土地を借りた後に、オーナーチェンジした場合に登記をしていないと自分の権利が主張できなくなるのです。
ですので、建物の所有を伴わない土地の利用をするために、第三者から土地を借りる場合、地上権又は賃借権の登記をしておくことを弊所ではお勧めしております。
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