敷金が返ってこないのって普通じゃない?特約を要確認!

皆様、こんにちは。司法書士の藤田純平です。

今日は、建物を借りた際に支払う敷金の返還のことについて、ちょっと書いてみようと思います。

 

私自身、大学生の時は一人暮らしでしたし、社会人になってからも転勤族でしたので、部屋を賃借する際に敷金を支払うという経験は、何度かしています。

退去する際には、敷金の中から色々差し引かれて、全額返ってきたことはなかったように思います。しかし、今振り返ると、それが適法な対応だったのかどうか、疑問を抱かずにはいられません。

今日のコラムでは、貸主が事業者で、借主が事業をしていない個人つまり一般消費者であることを前提に、返還されるべき敷金のルールについて解説します。

 

まず、敷金というものは、借主が退去する際に、滞納している賃料などの弁済に充てることができる性質のものです。

次に、借主が退去する際には、建物を原状に回復する義務を負います。簡単に言うと、元に戻して退去する、ということです。

ただし、この「元に戻す」範囲が問題となります。

 

契約書に特段の定めがなければ、通常損耗の範囲については借主に原状回復義務はなく、貸主の負担となります。

例えば、部屋のクロスが日光により日焼けしたというような、日常の普通の使用による劣化等は、借主に責任がないと考えることになりますから、そのまま退去してOKということになります。

一方で、借主の不注意や故意での損傷など、通常の使用を超えるようなものは、借主が復旧して退去することとなります。

このような考え方は、判例や国土交通省のガイドラインで明確になっています。

 

では、よくある退去時の、クロスの張替え費用やハウスクリーニング費用を敷金から差し引くという精算行為は適法なのでしょうか?

もし、あなたがタバコを吸ったり、不注意で汚したりしておらず、通常の使用しかしていないのであれば、元に戻す義務はないように思えます。

原則としてはそのとおりなのですが、契約書に通常の使用による損耗等を借主の費用で復旧するという特約があれば、それが優先するようにも思えます。

過去の裁判例では、そのような特約は消費者契約法第10条に違反し、消費者の利益を一方的に害するため無効とされるものが出ていました。

 

しかし、その後の平成23年の判例によれば、例外として、賃貸借契約書に次のような条件を満たす、通常の使用による損耗等を借主の負担とする特約が存在する場合は、借主に元に戻す費用を負担する義務が生じ、その費用を敷金から差し引くことが可能となります。

・通常損耗を借主が負担すること及びその範囲が契約書又は口頭の説明により明確に合意

・敷引金の額が契約書に明示され賃借人が敷引特約を明確に認識

・通常損耗等の補修費を敷引金として授受する合意が成立

・敷引金が高額ではない

 

さらに、平成17年の判例などによると、以下の要件が必要であると考えられています。

・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的、合理的理由がある

・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識をしている

・賃借人が当該特約による義務負担の意思表示をしている

 

ただし、以上の要件は、ハードルとしては高いものであると思われます。もし、この要件を満たした特約がないにもかかわらず、通常の使用で生じるような損傷等の補修費用を敷金から差し引かれた場合は、違法であるものと考えられ、敷金の返還を法的に請求することができるものと考えられます。

例えば、特約が単に「借主は契約の終了により目的物件を返還する場合は、破損、汚損につき自己の費用で原状回復する」といったような文言であれば、上記要件を満たしませんから、通常の使用による損耗は借主負担とはならず、敷金から差し引くことはできないでしょう。

 

敷金が返還されないことに疑問がある場合、敷金の返還請求を行いたい場合は、豊中司法書士ふじた事務所にお気軽にお問合せ下さい。

 

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