事業用での賃貸借でも敷金は返ってくるのか?

皆様、こんにちは。司法書士の藤田純平です。

前回のコラムでは、個人の場合の敷金の返還請求について、解説しました。(前回のコラムはこちら

では、借主が会社や個人事業主の場合、どうなるのか。解説してみたいと思います。

 

前回のコラムで書きましたが、借主が個人(一般消費者)である場合は、通常の使用による損耗の復旧を借主負担とし、その費用を敷引きする特約は、一定の要件を満たしていない限りは、消費者契約法第10条の規定により無効となります。

一方で、借主が会社や個人事業主などの事業者である場合には、上記のような消費者契約法の規定による保護はありません。ということは、通常の使用による損耗を借主負担とする特約は、全て有効ということになってしまうのでしょうか?

 

これについては、平成17年12月16日の最高裁判例が、特約の有効性に関する基準を示しています。要約すると、

・賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に明記されている

 又は、賃貸人の口頭説明により賃借人が明確に認識し、それを合意の内容としたと認められる

となります。

もちろん、通常損耗を借主の負担とする特約の必要性があり、暴利的でないなど合理的な理由があることは、必要でしょう。

 

つまり、事業者が借主である場合の、通常の使用による損耗を借主負担とする特約は、上記の基準を満たさなければ有効とはならない、ということになります。

なお、この基準は、借主が一般消費者であっても、事業者であっても適用されているようです。

 

現に、平成18年5月23日大阪高裁判決では、借主が事業用建物を賃借した例で、賃貸借契約の原状回復条項が上記の基準を満たしていないとして、通常の使用による損耗の補修費用を借主が負担するとの合意があるとは認めることはできないと判断されています。

この裁判例の中では、営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の原価の回収を、賃料に含ませることは不可能ではないと理由づけられています。

これは、原則的なルールとして、通常の使用による損耗は貸主が負担するという考えの表れだと思います。

 

営業用の賃借物件の敷金の返還については、豊中司法書士ふじた事務所にお問合せ下さい。

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